Acheter dans l’immobilier neuf ou ancien ?

20 janvier 2020
ancien | investissement | neuf

Vous avez décidé de devenir propriétaire en 2020 ? Seulement vous hésitez encore sur les différents points comme les garanties ou encore la fiscalité ? Nous vous avons préparé un comparatif simplifié.

Définition des types de logement

Dans un premier temps, il faut intérioriser la définition des termes « ancien » & « neuf ».

Un logement ancien : structurellement parlant, ce type de logement a plus de 5 années. Les logements de ce type sont transférés sous le régime des droits de mutation (vente, succession ou bien une donation). Le nouveau propriétaire doit s’acquitter de 5,80% du prix du bien immobilier, un surcoût qui s’ajoute au moment de la transaction. Sur le marché de l’immobilier il n’est pas rare de parler d’immobilier récent pour les immeubles ou bâtiments datant d’environ 10 ans. Sur le plan administratif et juridique, ces bâtisses sont bien « anciennes ».

Un logement neuf : il s’agit ici d’un logement qui a été construit il y a maximum 5 années. On parle de logement neuf également car celui-ci n’a pas été encore habité ni vendu une seule fois. C’est ce type de logements que Fiducim & les autres promoteurs proposent, sous le régime de la vente en VEFA. Fiscalement, l’achat dans le neuf est soumis à la TVA, celle-ci est incluse dans le prix et peut s’élever à 20%. Certaines zones bénéficient de la TVA à  5,5% selon la politique urbaine de la ville.

La localisation de votre futur logement

Dans l’immobilier ancien, l’offre est importante, vous disposez d’un choix varié, une proximité avec les transports et les commodités.

Sur le plan de l’immobilier neuf, les promoteurs et les collectivités mettent tout en oeuvre pour trouver des emplacements les plus proches du centre-ville et les mieux équipés.

L’agencement et les prestations de votre logement

Sur l’achat d’un logement ancien, vous achetez le bien avec son agencement daté et sans forcément de travaux de réhabilitation. L’espace habitable ne sera pas forcément utilisé et optimisé au maximum comme sur les logements modernes. Sur le plan des prestations, il est compliqué d’établir une liste des prestations disponibles dans l’ancien. Cependant, il sera parfois nécessaire de réaliser des modifications sur des pièces et éléments stratégiques comme la cuisine ou encore le revêtement.

Dans l’immobilier neuf, votre logement est livré avec des plans optimisés qui favorisent l’exposition lumineuse et l’accessibilité. La perte de m2 est minime, on peut parler de logements fonctionnels. En 2020, l’ajout d’une place de stationnement en sous-sol (comprise dans le prix du logement) est très répandu.

Les normes techniques des logements anciens et neufs

Les logements anciens ont souvent des lacunes sur le plan des normes énergétiques. La facture en énergie peut être beaucoup plus importante que les logements neufs. Notamment à cause de l’isolation thermique ou des installations de gaz, électriques. La mise aux normes actuelles et couteuse et nécessitent d’importants travaux.

Les promoteurs immobiliers fournissent des logements neufs conformes aux exigences imposées par la réglementation RT 2012. La consommation en énergie est faible et les diagnostiques énergétiques classent souvent ces logements avec le plus haut grade possible.

Les charges de copropriété dans l’immobilier ancien et neuf

La différence entre les types de logement est assez logique. En effet, des frais plus importants seront avancés pour un logement plus ancien. Celui-ci demandera davantage d’entretien et de nouvelles réhabilitations comme un ravalement de façade, des travaux sur l’isolation thermique ou encore des modifications sur les parties communes. Le logement neuf, étant terminé récemment et vérifié, vous pouvez emménager tranquillement sans penser à l’avance de frais dans un futur proche.

L’achat de votre logement dans l’ancien et le neuf

Pour l’achat dans l’immobilier ancien, vous devez signer dans un premier temps un compromis de vente, de préférence devant le notaire. Votre délai de rétraction est de 10 jours à compter de la signature. Afin d’officialiser la passation de propriété il faudra signer obligatoirement un acte authentique devant le notaire. Au niveau des frais et des taxes diverses relatives à la vente, vous devez vous acquittez d’environ 8% du prix total du logement.

Dans le neuf, vous réservez votre logement à l’aide de la signature du contrat de réservation du promoteur immobilier. Celui-ci permet de détailler les éléments techniques du logement ainsi que les obligations légales. Cette réservation s’accompagne également d’un dépôt de garantie correspondant généralement à 5% du prix du logement. A l’instar d’un achat dans l’immobilier ancien, vous avez 10 jours pour vous rétracter. Au niveau des frais et taxes, vous devez vous acquittez de la TVA comprise dans le prix du logement. De plus, les frais de notaires sont moins élevés dans le neuf, autour de 3% du prix du logement.

Les dispositifs de financement et fiscaux

Il existe peu de dispositifs pour le financement d’un bien immobilier dans l’ancien. Vous pouvez prétendre au prêt à taux zéro si vous avez l’intention de fournir des travaux de réhabilitation importants. Vous pouvez bénéfices des crédits d’impôt sur la transition énergétiques si vous améliorer les performances énergétiques de votre logement. L’exemple le plus prisé en 2020 reste le refonte de l’isolation.

Sur l’achat d’un logement neuf, les aides sont cumulables et plus accessibles. Le prêt à taux zéro pour les primo-accédants ou encore la réduction de la TVA sur les zones prioritaires de la ville, passant de 20% du prix du logement à 5,5%.

En choisissant la voie de l’investissement locatif, vous disposez également du dispositif Pinel. Cette loi vous permet de réduire drastiquement votre imposition par le biais de la location de votre bien immobilier. En louant votre logement et en respectant les plafonds imposés, vous pouvez prétendre à une réduction maximale de 21% sur vos impôts.

Les garanties légales pour un achat immobilier

Dans l’immobilier ancien, vous disposez à la vente d’un dossier complet comprenant notamment un diagnostic technique et une situation de la copropriété. La garantie la plus importante en tant que nouveau propriétaire du logement reste celle relative aux vices cachés. Ces défauts sur le bien qui font diminuer la valeur du bien immobilier peuvent constituer comme un vice que le vendeur ignorait au moment de la vente. Cette garantie est forcément présente lors de l’achat via un professionnel de l’immobilier. Vous avez 2 années pour intenter une action en justice afin de faire valoir vos droits si un vice se présente.

Si vous choisissez d’acheter un bien immobilier dans le neuf, sachez que la garantie des vices cachés est obligatoire. En plus de cette garantie, les promoteurs sont soumis à la garantie d’achèvement ou de remboursement si le logement n’est pas construit. Des garanties supplémentaires s’appliquent pour vous protéger. Notamment des défauts de conception, de fonctionnement des équipements (sur deux ans) ou des dommages au sein de votre logement (garantie décennale sur dix ans).

Le PV de livraison, une des étapes de votre achat dans le neuf, vous garantie le parfait achèvement et vous couvre pendant un an des éventuels défauts de conception.

Désormais, vous avez toutes les cartes en main pour votre recherche immobilière. Dès à présent, vous pouvez chercher votre futur logement sur les plateformes en ligne notamment.

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